[纳税义务人]

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照条例缴纳土地增值税。 ----〖摘自《条例》〗

所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经者。 ----〖摘自《细则》〗

[免税规定]

（一）普通住宅免税规定

１．纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。 ----〖摘自《条例》〗

２．所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和２０％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和２０％的，应就其全部增值额按规定计税。 ----〖摘自《细则》〗

（二）国家征用、收回房地产免税规定

１．因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。----〖摘自《条例》〗 

２．所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁、由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。〖摘自《细则》〗 

（三）签订开发及转让合同的房地产免税规定

１．１９９４年１月１日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

２．１９９４年１月１日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在１９９４年１月１日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

３．对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。

在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

（四）个人转让原自用住房的免税规定

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。〖摘自《细则》〗

[征税范围]

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当依照条例缴纳土地增值税。----〖摘自《条例》〗

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（一）所称转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

（二）所称国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

（三）地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭破坏的物品。

（四）所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。----〖摘自《细则》〗

[缴纳税款期限和纳税程序]

（一）缴纳税款期限

１．纳税时间

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。----〖摘自《条例》〗

２．房产所在地的解释

所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。----〖摘自《细则》〗

（二）纳税程序

１．纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

２．纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。----〖摘自《细则》〗

[税率]

（一）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。

（二）增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。

（三）增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。

（四）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。----〖摘自《条例》〗

条例所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。----〖摘自《细则》〗 

[征收管理]

（一）土地增值税由税务机关征收。 ----〖摘自《条例》〗

（二）纳税人未按照条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

----〖摘自《条例》〗

[税额的计算]

计算办法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。

１．纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

２．计算增值额的扣除项目：

⑴取得土地使用权所支付的金额；

⑵开发土地的成本、费用；

⑶新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

⑷与转让房地产有关的税金；

⑸财政部规定的其他扣除项目。----〖摘自《条例》〗

３．条例所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

⑴取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

⑵开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

⑶开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条⑴、⑵项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条⑴、⑵项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

⑷旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

⑸与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

⑹根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条⑴、⑵项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。----〖摘自《细则》〗

４．纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。----〖摘自《细则》〗

按房地产评估价格计征的规定

１．纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

⑴隐瞒、虚报房地产成交价格的； 

⑵提供扣除项目金额不实的；

⑶转让房地产的成交价格低于房地产评估价格；又无正当理由的。----〖摘自《条例》〗

２．所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 ----〖摘自《细则》〗

３．所称隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地下建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ----〖摘自《细则》〗

计算公式

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算

扣除系数的简便方法计算：

１．增值额未超过扣除项目金额５０％土地增值税税额＝增值额×３０％

２．增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％

３．增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％

４．增值额超过扣除项目金额２００％的土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％

公式中的５％、１５％、３５％为速算扣除系数。 ----〖摘自《细则》〗

项目竣工结算前预征税款的规定

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。----〖摘自《细则》〗

项目竣工结算前预征税款的规定

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。----〖摘自《细则》〗

外币折合人民币金额计算

土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 ----〖摘自《细则》〗

其他规定

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 ----〖摘自《细则》〗 

[具体问题]

一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

二、关于合作建房的征免税问题

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合 会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 

五、关于个人互换住房的征免税问题

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的其数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。根据苏地税发(1995)143号规定,旧房是指建成后已交付使用了一定时间的房产,其使用期可掌握在一年以上。

八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以除。 

十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

根据细则的规定，对纳税人项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。

根据苏地税政三(1995)168号规定，从十一月一日起， 对从事房地产开发的纳税人转让房地产应税项目，如采取预收款方式的，暂按预收款的5 ‰预征土地增?邓?待项目全部竣工,实现销售后再进行清算,多退少补。 纳税人应在收到预收款或项目竣工，实现销售后次月七日内办理纳税申报手续。

十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题

对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。

十六、关于纳税期限的问题

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。 

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

十七、关于财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字<1995>7号)适用范围的问题。

该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。 ----「摘自财税字(1995)48号」